Willkommen auf unserer Homepage!
Wir freuen uns, dass Sie unsere Internet-Präsenz besuchen. Als moderner Verein wollen wir Sie gerne auch Online mit Informationen rund um unseren Verein und unser Tätigkeitsfeld versorgen.
Wenn Sie unseren Verein noch gar nicht kennen, und erst im Internet von uns erfahren haben würden wir uns freuen, von Ihnen zu hören! Bitte lassen Sie uns Ihre Wünsche und Fragen wissen, gerne beraten wir Sie ausführlich unter den Kontakten:
Mieterverein Gotha und Umgebung e.V.
Justus-Perthes-Straße 11
99867 Gotha
Telefon: +49 (0) 36 21 / 400 1 84
Fax: +49 (0) 36 21 / 7 333 72
Notfall-Telefon: +49 (0) 172 / 35 7 44 50
E-Mail:
Mieterverein.Gotha@t-online.de
Gläubiger-Identifikationsnummer
DE95ZZZ00000189058
Öffnungszeiten
Montag & Dienstag
08:00 bis 16:00 Uhr
Mittwoch
08:00 bis 12:00 Uhr & 13:00 bis 19:00 Uhr
Donnerstag
08:00 bis 14:30 Uhr
Freitag
08:00 bis 12:00 Uhr
(Termine zur Rechtsberatung nur nach Vereinbarung)
Telefonische Rechtsauskünfte für Mitglieder
Montag
12:00 bis 13:00 Uhr,
Herr Güth
Mittwoch
14:00 bis 15:00 Uhr,
Herr Sprang
Aktuelle Informationen im Monat November 2018:
Schönheitsreparaturen
Nach dem Gesetz ist der Vermieter zur Durchführung von Schönheitsreparaturen, das heißt zu Tapezier- und Anstreicharbeiten in der Mietwohnung verpflichtet. Die gesetzliche Regelung ist aber nicht zwingend. Deshalb enthalten fast alle Mietverträge Bestimmungen, die den Mieter zu Renovierungsarbeiten während der Mietzeit oder beim Auszug verpflichten. Viele dieser Vertragsklauseln sind nach Angaben des [DMB-Mieterverein Gotha und Umgeb.e.V. unwirksam. Folge ist, dass Mieter nicht Streichen und Tapezieren oder Renovierungskosten zahlen müssen. Der Bundesgerichtshof hat beispielsweise entschieden:
- Wer eine unrenovierte Wohnung angemietet hat, muss später nicht renovieren – egal, was im Mietvertrag steht. Anders allenfalls, wenn der Vermieter Mietern einen angemessenen Ausgleich zahlt, mit dem die Anfangsrenovierung bezahlt werden könnte. Für die Abgrenzung renoviert/unrenoviert ist der Gesamteindruck der Wohnung maßgeblich. Bei einer renovierten Wohnung dürfen allenfalls unerhebliche Gebrauchsspuren vorhanden sein.
- Mieter, die vor Ablauf der im Mietvertrag typischerweise vereinbarten Renovierungsfristen ausziehen, müssen keine anteiligen Renovierungskosten übernehmen. Wer in Unkenntnis gezahlt hat, kann sein Geld zurückfordern. Der Anspruch verjährt sechs Monate nach Ende des Mietverhältnisses.
- Endrenovierungsklauseln, nach denen Mieter beim Auszug aus der Wohnung Schönheitsreparaturen durchführen müssen, sind immer unwirksam.
- Starre Renovierungsfristen, die den Mieter verpflichten, immer nach drei Jahren das Bad und die Küche zu renovieren, nach fünf Jahren die Haupträume und nach sieben Jahren die Nebenräume der Wohnung, sind unwirksam. Zulässig sind aber „weiche“ Fristen, die Ausnahmen zulassen, also Fristverlängerungen.
- Farbwahlklauseln, nach denen der Mieter auch während der Mietzeit Schönheitsreparaturen nur in neutralen, deckenden hellen Farben und Tapeten ausführen darf, sind unwirksam.
Der DMB-Mieterverein Gotha und Umgeb. e.V. weist aber darauf hin, dass Mieter die Wohnung nicht mit grellen Farbanstrichen und bunten Wänden zurückgeben dürfen. Dann muss die Wohnung farblich neutral sein, sonst droht Schadensersatz.
Laub fegen
Vorsicht vor rutschigem Laub auf Straßen und Bürgersteigen, warnt der DMB-Mieterverein Gotha und Umgeb. e.V. Ähnlich wie bei Schnee und Eis müsse der Anlieger, das heißt der Eigentümer oder Vermieter, das Laub wegräumen bzw. wegfegen. Der Vermieter kann mit diesen Aufgaben den Hausmeister oder eine Firma beauftragen. Er kann aber auch diese Verpflichtung per Mietvertrag an die Mieter des Hauses weitergeben. Voraussetzung dafür ist immer eine entsprechende Vereinbarung im Mietvertrag.
Die Verpflichtung, Laub zu fegen bzw. zu räumen, besteht, weil Unfallgefahren – also das Risiko, auszurutschen – für Passanten reduziert oder verhindert werden sollen. Das bedeutet auch, dass immer dann Laub zu fegen ist, wenn es objektiv nötig ist. Das kann der Fall sein, wenn der gesamte Bürgersteig hoch verlaubt ist oder wenn es nach einem starken Regenfall extrem rutschig ist.
Werden Laubsammler oder Laubbläser eingesetzt, gilt nach Informationen des DMB-Mieterverein Gotha und Umgeb. e.V. die Geräte- und Maschinenlärmschutzverordnung. Danach dürfen diese Geräte an Sonn- und Feiertagen nicht eingesetzt werden. An Werktagen dürfen sie in Wohngebieten nur zwischen 9.00 und 13.00 bzw. von 15.00 bis 17.00 Uhr benutzt werden.
Möbliert
Die Mietpreisbremse gilt auch für möblierte Wohnungen. Einzige Ausnahme, so der DMB-Mieterverein Gotha und Umgeb. e.V. Die Wohnung wird nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietet, zum Beispiel an Monteure am Ort der Montage oder als Ferienwohnung bzw. für die Dauer einer Messe oder einer Kur. Das Gleiche gilt, wenn es sich bei den vermieteten Wohnräumen um ein oder mehrere möblierte Zimmer innerhalb der Wohnung des Vermieters handelt.
In allen anderen Fällen spielt es keine Rolle, ob der Vermieter die Wohnung mit oder ohne Mobiliar vermietet. Beim Abschluss des Mietvertrages muss er das Gesetz zur Mietpreisbremse beachten, er darf normalerweise nur die ortsübliche Vergleichsmiete plus 10 Prozent fordern. Zum Teil sind Einrichtungen, wie zum Beispiel eine Einbauküche im Mietspiegel als wertsteigerndes Merkmal für die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete schon berücksichtigt. Für eine vollständig möblierte Wohnung kann der Vermieter aber zusätzlich einen Möblierungszuschlag fordern. Dessen Höhe hängt nach Angaben des DMB-Mieterverein Gotha und Umgeb. e.V. vom aktuellen Zeit- oder Nutzungswert ab (LG Hamburg 316 S 81/15; LG Berlin 61 S 168/02).
Bei vier Jahre alten Einrichtungsgegenständen, die ursprünglich zum Preis von 2.000 Euro neu angeschafft wurden, kann man nach vier Jahren von einem Zeitwert in Höhe von rund 1.200 Euro ausgehen. Der ist dann monatlich, so das Landgericht Berlin (63 S 365/01) mit zwei Prozent zu berücksichtigen. Der Möblierungszuschlag würde dann 24 Euro pro Monat betragen.
Haus- oder Wohnungsverkauf
Wird das Mietshaus oder die Wohnung verkauft, kommt es zu einem Vermieterwechsel und damit schnell Ängsten und Unsicherheiten bei den betroffenen Mietern. Die meisten Sorgen sind nach Darstellung des DMB-Mieterverein Gotha und Umgeb. e.V. aber unnötig.
Der Käufer des Hauses oder der Wohnung wird neuer Eigentümer und damit Vermieter. Er tritt in den alten, bestehenden Mietvertrag ein. Es gilt der Grundsatz „Kauf bricht nicht Miete“. Danach kann der neue Vermieter nicht verlangen, dass Mieter einen neuen Mietvertrag abschließen, einer Aktualisierung oder einem Vertrag mit geringfügigen Änderungen zustimmen. Der alte Mietvertrag gilt weiter, an den dort geregelten und vereinbarten Rechten und Pflichten ändert sich nichts.
Der neue Vermieter hat erst dann Anspruch auf die Miete, wenn er als Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist oder wenn er die Immobilie geerbt oder in einer Zwangsversteigerung erworben hat. Vorher dürfen Mieter an ihn nur zahlen, wenn der bisherige Vermieter die Mieter dazu schriftlich auffordert oder er den neuen Vermieter ausdrücklich bevollmächtigt, die Miete einzufordern.
Der neue Eigentümer und Vermieter hat kein besonderes Mieterhöhungsrecht. Er kann die Miete nur insoweit erhöhen, als es auch der alte Vermieter gekonnt hätte. Das bedeutet, die Regelungen zur Vergleichsmiete, zu Kappungsgrenze und zur Jahressperrfirst gelten auch hier.
Sind monatliche Vorauszahlungen für Betriebskosten im Mietvertrag vereinbart, müssen die an den neuen Vermieter gezahlt werden. Der ist auch verantwortlich für die Jahresabrechnung. Lediglich die Betriebskostenabrechnungen, die Zeiträume erfassen, die vor dem Vermieterwechsel bereits abgeschlossen waren, muss der alte Vermieter abrechnen.
Auch bei der Mietkaution bleibt alles beim Alten. Der neue Vermieter muss die Kaution erst am Ende des Mietverhältnisses zurückzahlen. Wird er zahlungsunfähig, kann sich der Vermieter auch noch an den alten Vermieter halten, dem er ursprünglich die Kaution gezahlt hat.
Der neue Vermieter hat keine besonderen Kündigungsrechte. Er kann – wie bisher der alte Eigentümer auch – bei Pflichtverletzungen des Mieters oder zum Beispiel bei Eigenbedarf unter Beachtung der gesetzlichen Kündigungsfristen kündigen.
Wird das Grundstück, das Haus oder die Wohnung zwangsversteigert, tritt der Erwerber ebenfalls in den bestehenden Mietvertrag ein. Er hat aber, so der DMB-Mieterverein Gotha und Umgeb. e.V. ein Sonderkündigungsrecht und kann das Mietverhältnis mit der Frist von drei Monaten zum nächst zulässigen Termin kündigen – egal, wie lange das Mietverhältnis bestand.