Logo des Mieterverein Gotha und Umgebung e.V. / Deutscher Mieterbund
Banner: Immobilien, Familie, Mietvertrag, Rechtsstreit

Willkommen auf unserer Homepage!

Wir freuen uns, dass Sie unsere Internet-Präsenz besuchen. Als moderner Verein wollen wir Sie gerne auch Online mit Informationen rund um unseren Verein und unser Tätigkeitsfeld versorgen.

Wenn Sie unseren Verein noch gar nicht kennen, und erst im Internet von uns erfahren haben würden wir uns freuen, von Ihnen zu hören! Bitte lassen Sie uns Ihre Wünsche und Fragen wissen, gerne beraten wir Sie ausführlich unter den Kontakten:

Mieterverein Gotha und Umgebung e.V.
Justus-Perthes-Straße 11
99867 Gotha
Telefon: +49 (0) 36 21 / 400 1 84
Fax: +49 (0) 36 21 / 7 333 72

E-Mail: Mieterverein[dot]Gotha[at]t-online[dot]de

Gläubiger-Identifikationsnummer
DE95ZZZ00000189058

Öffnungszeiten

Montag & Dienstag
08:00 bis 16:00 Uhr

Mittwoch
08:00 bis 12:00 Uhr & 13:00 bis 19:00 Uhr

Donnerstag
08:00 bis 14:30 Uhr

Freitag
08:00 bis 12:00 Uhr

(Termine zur Rechtsberatung nur nach Vereinbarung)

Telefonische Rechtsauskünfte für Mitglieder

Montag
13:00 bis 14:00 Uhr,
Herr Warmbold

Mittwoch
14:00 bis 15:00 Uhr,
Herr Sprang

In der Zeit vom 21.07.2022

bis 05.08.2022

bleibt die Geschäftsstelle

des Mietervereins

geschlossen.

Es finden aber Sprechtage

mit Terminvereinbarung

statt:

Montag, den 18.07.2022

10.00 bis 15.30 Uhr

Mittwoch, den 20.07.2022

10.00 bis 12.00 Uhr und 13.00

bis 18.00 Uhr

sowie Sprechtage

ohne Terminvereinbarung:

Montag, den 25.07.2022

10.00 bis 15.30 Uhr

Mittwoch, den 27.07.2022

10.00 bis 12.00 und 13.00

bis 17.00 Uhr

Montag, den 01.08.2022

10.00 bis 15.30 Uhr

Mittwoch, den 03.08.2022

10.00 bis 12.00 und 13.00

bis 17.00 Uhr

Telefonische Auskünfte

in dringenden Fällen

erhalten Mitglieder

des Mietervereins

unter der 0157/75740108

Vielen Dank für Ihr

Verständnis.

Der Vorstand des

Mieterverein Gotha

und Umgebung e.V.

aktuelles

­­­Berlin, 13. Mai 2022
 

FAQ Heizkostenexplosion

Was muss ich jetzt als Mieter bzw. Mieterin tun? Wer kann mir helfen?


(dmb) Gas- und Ölpreise sind auf einem Rekordniveau - viele Energieversorger haben ihre Preise in der ersten Jahreshälfte 2022 deutlich erhöht. Vermieterinnen und Vermieter reichen die Kosten für Heizung und Warmwasser im Rahmen der jährlichen Heizkostenabrechnung an ihre Mieterinnen und Mieter durch. Diesen droht daher insbesondere im Jahr 2023, also in dem Jahr, in dem sie die Abrechnung für 2022 bekommen werden, eine hohe Nachzahlung. Viele Mieterinnen und Mieter haben bereits Aufforderungen zur Erhöhung ihrer Abschlagszahlungen an den Vermieter oder die Vermieterin zur Deckung der Preisanstiege erhalten.

Einige Wohnungsunternehmen gehen dabei jetzt schon von Nachzahlungen in Höhe von bis zu zwei Monatskaltmieten aus. Wie hoch die Nachzahlungen im Einzelfall konkret ausfallen werden, lässt sich aus Sicht des Deutschen Mieterbundes derzeit noch nicht belastbar darstellen. Denn die Höhe der Nachzahlung hängt natürlich nicht nur von den Preisen, sondern auch vom individuellen Verbrauchsverhalten und der Höhe der Vorauszahlungen ab. Dennoch ist für die meisten Mieterhaushalte allein aufgrund der aktuellen Preissteigerungen für Öl und Gas mit einer deutlich erhöhten Nachzahlung spätestens im Jahr 2023 zu rechnen.
 

Der Deutsche Mieterbund beantwortet im Folgenden die häufigsten Fragen:


Mit welchen Summen muss ich rechnen?

Laut Bundesverband der Energie- und Wasserwirtschaft (BEDW) stieg der Gaspreis für Haushalte in Mehrfamilienhäusern zum Jahresbeginn 2022 um 83 % an, von 6,47 Cent/kWh auf durchschnittlich 11,84 Cent/kWh. Wer einen neuen Vertrag abschließt, muss nochmal mit höheren Preisen rechnen. Rund die Hälfte der rund 43 Mio. Wohnungen werden mit Gas beheizt, rund 25 % mit Heizöl. Hinzukommt Fernwärme, die ca. 14 % aller Wohnungen mit Wärme versorgt und für welche Erdgas als Brennstoff ebenfalls eine zentrale Rolle spielt. Das bedeutet, von den Preisanstiegen für Öl und Gas werden unmittelbar bis zu 90 % aller Wohnungen und damit fast alle Mieterinnen und Mieter betroffen sein. Die Stiftung Warentest bietet aktuell einen Nachzahlungsrechner für Heizkosten an, um zumindest abschätzen zu können, womit Sie rechnen müssen. Sie finden den Rechner hier .

Mein Vermieter verlangt von mir, dass ich ab sofort eine höhere Vorauszahlung auf die Nebenkosten leiste. Muss ich dem zustimmen?

Nein. Einen Anspruch auf höhere Vorauszahlungen hat der Vermieter oder die Vermieterin nur nach Rechnungslegung, sprich nachdem er bzw. sie dem Mieter oder der Mieterin eine formal und inhaltlich korrekte Abrechnung über die Nebenkosten zugestellt hat.

Ergibt diese Abrechnung einen Saldo zulasten des Mieters bzw. der Mieterin und ist davon auszugehen, dass die Beibehaltung der bisherigen Vorauszahlungen auch in Zukunft nicht ausreichen wird, darf der Vermietende vom Mieter bzw. der Mieterin die Zahlung entsprechend höherer Vorauszahlungen verlangen.

Die Höhe einer monatlichen Vorauszahlung ergibt sich aus dem Ergebnis der Jahresabrechnung geteilt durch zwölf. Vermieterinnen und Vermieter dürfen zwar bei der Erhöhung keinen allgemeinen Sicherheitszuschlag, z.B. von 10 % für allgemeine Kostensteigerungen vornehmen. Ist allerdings klar und nachweisbar, dass die Kosten steigen oder bereits gestiegen sind, können sie diese Kostensteigerung in die künftige Erhöhung des monatlichen Abschlags einbeziehen.

Das bedeutet: Erhalten Sie im Laufe des Jahres 2022 ihre Abrechnung für das Jahr 2021 und ergibt diese einen Saldo zu Ihren Lasten, kann der Vermieter oder die Vermieterin von Ihnen die Zahlung entsprechend höherer Vorauszahlungen verlangen. Auch wenn die Abrechnung für 2021 keine nennenswerte Nachzahlung ausweist, darf der Vermieter bzw. die Vermieterin die aktuelle Steigerung der Energiepreise in die künftige monatliche Vorauszahlung mit einkalkulieren, d.h. eine Erhöhung verlangen.

Eine Begründung der Erhöhung durch den Vermieter oder die Vermieterin ist grundsätzlich nicht erforderlich. Addiert der Vermietende aber einen Zuschlag aufgrund gestiegener Energiekosten, müssen die maßgeblichen Umstände dem Mieter bzw. der Mieterin erläutert werden.

Tipp: Mieterinnen und Mieter sollten in jedem Fall darauf bestehen, dass der Vermieter bzw. die Vermieterin ihnen erläutert, auf welcher Grundlage die Erhöhung berechnet wurde. Dafür müssen Vermieter:innen den Mieter:innen aus Sicht des Deutschen Mieterbundes auch die Verträge und Rechnungen mit den Energiedienstleistern vorlegen. Mieter:innen sollten diese auch auf ihre Wirtschaftlichkeit hin überprüfen. Das Gebot der Wirtschaftlichkeit bedeutet, dass Vermieter:innen im Rahmen ihrer Möglichkeiten darauf achten müssen, preisgünstig einzukaufen und Preisvergleiche anzustellen.

Hinweis: Der Vermieter bzw. die Vermieterin hat das Recht auf Anpassung der Vorauszahlung nach Abrechnungslegung nur ein Mal pro Abrechnungsjahr. Eine weitere Anpassung im laufenden Jahr ist ausgeschlossen. Die Erhöhung muss dem Mieter bzw. der Mieterin in Textform, also bspw. per Mail, mitgeteilt werden. Ob der Mieter bzw. die Mieterin die erhöhten Vorauszahlungen mit der nächsten oder erst übernächsten Miete schuldet ist höchstrichterlich nicht geklärt. Um kein Risiko einzugehen, sollten Mieter:innen die erhöhten Vorauszahlungen daher am besten mit der nächsten Monatsmiete überweisen.

Sollte ich besser Geld zurücklegen oder höhere Vorauszahlungen zahlen?

Um auf die gestiegenen Energiepreise und die aller Voraussicht nach erhöhten Nachzahlungsbeträge spätestens in 2023 vorbereitet zu sein, sollten Mieter:innen, sofern sie wirtschaftlich dazu in der Lage sind, jetzt entweder Geld zurücklegen, also ansparen, oder erhöhte Vorauszahlungen an ihre Vermieter:innen leisten. Denn natürlich können Mieter:innen - unabhängig von einem Anspruch des Vermieters bzw. der Vermieterin auf Zahlung erhöhter Vorauszahlungen - jederzeit freiwillig mit dem Vermieter oder der Vermieterin vereinbaren, höhere Vorauszahlungen zu leisten.

Die Vor- und Nachteile der beiden Varianten (Rücklage oder erhöhte Vorauszahlungen) sollte der Mieter bzw. die Mieterin kennen und berücksichtigen:

Vorteil Erhöhung der monatlichen Vorauszahlung:

Der Mieter bzw. die Mieterin überweist dem Vermieter bzw. der Vermieterin einen höheren Betrag und schmälert so im besten Fall den Nachzahlungsbetrag auf null. Der „dicke“ Hammer bei der Jahresabrechnung bleibt so im Idealfall aus.

Nachteile Erhöhung der monatlichen Vorauszahlung:

Das Geld liegt beim Vermieter bzw. der Vermieterin. Ergibt die Abrechnung durch die erhöhten Vorauszahlungen ein Guthaben, muss der Mieter oder die Mieterin im Zweifel auf Herausgabe des Guthabens klagen, wenn der Vermieter bzw. die Vermieterin das Guthaben nicht „freiwillig“ herausgibt. Streitigkeiten um die Rückzahlung von Nebenkostenguthaben sind leider nicht unüblich und kosten Zeit, Geld und Nerven.

Weiterhin ist zu bedenken, dass die Nichtzahlung oder nur teilweise Zahlung der erhöhten Vorauszahlungen zur Kündigung des Mietverhältnisses führen kann, sobald die rückständige Summe einen Betrag von mehr als einer Monatsmiete erreicht. Vereinbaren die Mietvertragsparteien also die Zahlung erhöhter monatlicher Vorauszahlungen und schätzt der Mieter oder die Mieterin die eigenen finanziellen Möglichkeiten falsch ein, kann also die Erhöhung doch nicht zahlen, droht sogar die fristlose Kündigung des Mietvertrages. An dieses Risiko sollten Mieterinnen und Mieter unbedingt denken, bevor sie vorschnell einer Erhöhung zusagen.

Vorteil Rücklage beim Mieter:

Mieterinnen und Mieter haben das Geld in der „eigenen“ Hand. Kommt es zur Nachzahlung und hat die Überprüfung der Abrechnung durch den Mieter bzw. die Mieterin ergeben, dass der Betrag korrekt ist, können die Schulden beim Vermieter bzw. der Vermieterin sofort beglichen werden.

Hinweis: Mieterinnen und Mieter sollten ihre Nebenkostenabrechnung immer überprüfen bzw. überprüfen lassen. Denn Nebenkostenabrechnungen sind oft falsch und für juristische Laien auch nur schwer nachzuvollziehen. Hilfe bei der Überprüfung der Heizkostenabrechnung erhalten Mieter:innen bei ihrem örtlichen Mieterverein, zu finden hier .
 
Ich bin wirtschaftlich weder dazu in der Lage, Geld zurückzulegen noch höhere Vorauszahlungen an meinen Vermieter zu zahlen. Was kann ich tun?

Sie sollten in jedem Fall frühzeitig das Gespräch mit dem Vermieter oder der Vermieterin suchen. Im Idealfall können Sie sich auf eine Rückzahlungsmodalität - bspw. Ratenzahlung - einigen, wenn die Abrechnung einen Saldo zu Ihren Lasten ergibt. Mieterinnen und Mieter sollten sich bei ihrem Mieterverein erkundigen, ob es staatliche Unterstützung für sie gibt und wie ihnen geholfen werden kann. Durch die Beantragung von Wohngeld und anderen staatlichen Zuschüssen können Mieterinnen und Mieter konkrete Hilfe erhalten.

Ich habe die Nebenkostenabrechnung erhalten. Wie lange Zeit habe ich, den Saldo zu bezahlen?

Ist die Abrechnung korrekt, haben Mieterinnen und Mieter in der Regel 30 Tage nach Erhalt der Abrechnung Zeit, den Saldo zu begleichen. Auf jeden Fall sollten sie die Abrechnung überprüfen bzw. überprüfen lassen und etwaige Einwände schnellstmöglich dem Vermieter bzw. der Vermieterin mitteilen.

Kann ich gekündigt werden, wenn ich den Saldo nicht rechtzeitig bezahle?

Das ist höchstrichterlich noch nicht geklärt. Es gibt allerdings Urteile von Amts- und Landgerichten, nach der auch die Nichtzahlung eines Nachzahlungsbetrages zur Kündigung des Mietverhältnisses führen kann. Um dieses Risiko auszuschließen, sollten Mieterinnen und Mieter daher entweder Geld zurücklegen, wenn sie es finanziell stemmen können, oder frühzeitig das Gespräch mit dem Vermieter oder der Vermieterin suchen und bspw. eine Rückzahlung in Raten vereinbaren.

Aus Beweisgründen sollte diese Vereinbarung am besten schriftlich erfolgen.
 

+++

Deutscher Mieterbund e.V.
Littenstr. 10, 10179 Berlin
info[at]mieterbund[dot]de   -  www.mieterbund.de

 

Balkonpflanzen gießen

Wer seine Blumen auf dem Balkon gießt, muss nach Angaben des DMB-Mieterverein Gotha und Umgeb. e.V. Rücksicht nehmen. Das gilt insbesondere für Blumenkästen, die auf der Balkonbrüstung stehen oder an der Außenseite angebracht sind.

Konkret heißt das, mit dem Gießen abwarten, bis sich erkennbar keine Nachbarn unter dem Balkon befinden (LG München I 1 S 1836/13). Auslaufendes Wasser, zum Beispiel Gießwasser, darf nicht „unten“ wohnende Nachbarn beeinträchtigen oder die Fassade des Hauses (AG München 271 C 73794/00). Hat der Mieter beim Blumengießen den Vermieter auf dem Balkon darunter mit Wasser getroffen, kommt eine Kündigung allenfalls in Betracht, wenn der Vermieter eine mutwillige Schädigung nachweist (AG Nürnberg 26 C 4676/93).

Ist der Wasserdruck an der Zapfstelle im Bereich der Küchenzeile so gering, dass eine Wasserentnahme beispielsweise als Trinkwasser, für die Essenszubereitung, zum Spülen, Waschen, Blumengießen und für viele andere Tätigkeiten nicht, bzw. nur "tröpfchenweise" möglich ist, ist der Mieter laut Amtsgericht Moers (Az. 561 C 220/17) berechtigt, die Miete um 5 Prozent zu mindern.

Gehört ein gemeinschaftlicher Garten zum Mietshaus, dann gießen nach den Erfahrungen des DMB-Mieterverein Gotha und Umgeb. e.V. in der Regel die Mieter oder der Hausmeister die Pflanzen im Garten. Die Kosten, die für das Bewässern anfallen, sind umlegbare Betriebskosten, nämlich Kosten der Be- und Entwässerung. Das heißt, in der Regel zahlen die Mieter die Bewässerung des Gemeinschaftsgartens.

 

 

Kleinreparaturen

Treten während der Mietzeit in der Wohnung Mängel oder Schäden auf, ist der Vermieter zur Reparatur auf seine Kosten verpflichtet. Für Bagatellschäden kann es eine Ausnahme geben. Im Mietvertrag kann vereinbart werden, dass der Mieter die Kosten für Kleinreparaturen oder zur Beseitigung von Bagatellschäden selbst übernehmen muss. Nach Erfahrungen des DMB-Mieterverein Gotha und Umgeb. e.V. sind aber viele Kleinreparaturklauseln unwirksam.

Eine wirksame Kleinreparaturklausel muss eine Obergrenze für die konkreten Reparaturkosten benennen. Mehr als ca. 100 bis 120 Euro dürfen es nicht sein. Weitere Voraussetzung ist eine Begrenzung der gesamten Kleinreparaturkosten, die innerhalb eines Jahres anfallen dürfen. Ca. 6 Prozent der Jahresmiete sind angemessen.

Kleinreparaturen betreffen Bagatellschäden und dürfen sich außerdem nur auf solche Teile der Mietsache beziehen, die dem direkten und häufigen Zugriff des Mieters und deshalb einer schnellen Abnutzung unterliegen. Hierzu gehören Installationsgegenstände für Elektrizität, Gas und Wasser, Heiz- und Kocheinrichtungen, Fenster- und Türverschlüsse sowie Verschlussvorrichtungen von Fensterläden, evtl. Rollläden, Markisen und Jalousien.

Die Kleinreparaturklausel darf den Mieter nur verpflichten, die Kosten zu zahlen. Die Reparatur selbst muss der Vermieter in Auftrag geben. Geht das aus der Vertragsklausel nicht eindeutig hervor oder bestimmt die Klausel, dass der Mieter die Schäden selbst beseitigen muss, ist diese Vertragsregelung unwirksam. Der Mieter kann nach Angaben des DMB-Mieterverein Gotha und Umgeb. e.V. auch nicht verpflichtet werden, sich an allen Reparaturen im Haus und in der Wohnung oder an Neuanschaffungen anteilig mit einem Sockelbetrag von zum Beispiel 100 Euro zu beteiligen.

 

Kein Schwimmbecken im Garten

Ist ein Garten mitvermietet, darf der Mieter diesen im Rahmen des so genannten vertragsgemäßen Gebrauchs nutzen, das heißt sich dort aufhalten und den Garten auch gestalten. So darf der Mieter nach Angaben des DMB-Mieterverein Gotha und Umgeb. e.V. hier beispielsweise ein Planschbecken aufstellen, ein Spielhaus für Kinder errichten, im üblichen Umfang Blumen pflanzen oder einen Komposthaufen anlegen. 

Stellt der Mieter aber ein - auf Platten und Kies stehendes - massives Holzschwimmbecken im Garten auf, geht dies schnell über den vertragsgemäßen Gebrauch hinaus und kann verboten sein, wie das Amtsgericht München (Az. 472 C 16138/18) entschied. Eine solche, auf Dauer angelegte bauliche Veränderung sei vom Vermieter nur zu dulden, wenn dies weder eine Substanzverletzung noch eine ästhetische Beeinträchtigung hervorrufe. Der Mieter habe zudem bei seiner konkreten Gartengestaltung auch das nachbarschaftliche Rücksichtnahmegebot zu beachten.

Vorliegend hatte der Mieter das Schwimmbecken unmittelbar an der Grundstücksgrenze zu seiner Nachbarin errichtet und dort in direkter Blickflucht von deren Terrasse. Das Amtsgericht München wertete dies sowohl als ästhetische Beeinträchtigung, als auch als Verstoß gegen das nachbarschaftliche Rücksichtnahmegebot, da eine Platzierung im hinteren Bereich des Grundstücks ohne weiteres möglich gewesen wäre. Die Richter verurteilten den Mieter daher zur vollständigen Beseitigung des Schwimmbeckens.

Mieter sollten sich also zunächst mit ihrem Vermieter abstimmen, rät der DMB-Mieterverein Gotha und Umgeb. e.V., bevor sie bauliche Maßnahmen vornehmen, die zudem mit nicht unerheblichen Kosten verbunden sind.

© 2022 Mieterverein Gotha und Umgebung e.V.