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Willkommen auf unserer Homepage!

Wir freuen uns, dass Sie unsere Internet-Präsenz besuchen. Als moderner Verein wollen wir Sie gerne auch Online mit Informationen rund um unseren Verein und unser Tätigkeitsfeld versorgen.

Wenn Sie unseren Verein noch gar nicht kennen, und erst im Internet von uns erfahren haben würden wir uns freuen, von Ihnen zu hören! Bitte lassen Sie uns Ihre Wünsche und Fragen wissen, gerne beraten wir Sie ausführlich unter den Kontakten:

Mieterverein Gotha und Umgebung e.V.
Justus-Perthes-Straße 11
99867 Gotha
Telefon: +49 (0) 36 21 / 400 1 84
Fax: +49 (0) 36 21 / 7 333 72

E-Mail: Mieterverein[dot]Gotha[at]t-online[dot]de

Gläubiger-Identifikationsnummer
DE95ZZZ00000189058

Öffnungszeiten

Montag & Dienstag
08:00 bis 16:00 Uhr

Mittwoch
08:00 bis 12:00 Uhr & 13:00 bis 19:00 Uhr

Donnerstag
08:00 bis 14:30 Uhr

Freitag
08:00 bis 12:00 Uhr

(Termine zur Rechtsberatung nur nach Vereinbarung)

Telefonische Rechtsauskünfte für Mitglieder

Montag
12:00 bis 13:00 Uhr,
Herr Warmbold

Mittwoch
14:00 bis 15:00 Uhr,
Herr Sprang

 

aktuelles

 

Immer öfter starke Unwetter

Rechte und Pflichten bei Schäden

 

Sturm, Hagel, Starkregen und Überschwemmungen können schwerste Schäden anrichten. Schäden, Einbußen und Sorgen um die Wiederherstellung der Wohnungen und Häuser treffen Mieter und Vermieter gleichermaßen. Daher stehen die Mietvertragsparteien vor einer gemeinsamen Aufgabe, die möglichst einvernehmlich gelöst werden sollte.

Der Deutsche Mieterbund informiert über die wichtigsten Rechte und Pflichten von Mietern und Vermietern in einer solchen Situation:

Reparatur- und Instandsetzungsanspruch des Mieters  

Gebäudeschäden und Wohnungsschäden durch Sturm, Hagel oder eingedrungenes Wasser muss der Eigentümer und Vermieter beseitigen. Auch für das Abpumpen des Wassers aus den Kellern und ggf. den Wohnungen ist der Vermieter verantwortlich, genauso wie für das Trockenlegen der Wohnung.          

In den Mietwohnungen selbst muss der Vermieter im Übrigen nur Schäden an den mitvermieteten Gegenständen übernehmen. Das können Einbauküchen, Elektrogeräte, Teppichböden usw. sein.     

Schäden an sonstigen Einrichtungsgegenständen, am Mobiliar bzw. am Eigentum des Mieters muss dieser selbst beseitigen und auch selbst bezahlen.

Versicherungen, wie die Hausrat- oder Wohngebäudeversicherung, treten für Sturmschäden grundsätzlich ein, nicht aber für reine Hochwasserschäden. Versichert sind hier im Regelfall nur Leitungswasserschäden bzw. Schäden auf Grund eines Wasserrohrbruchs. Hochwasserschäden sind allenfalls versichert, wenn die Versicherung Elementarschäden einschließt.

                                  

Mietminderung

Solange die Wohnung auf Grund der Unwetterschäden nicht oder nur eingeschränkt nutzbar ist, hat der Mieter das Recht zur Mietminderung. Steht die Wohnung beispielsweise vollständig unter Wasser oder ist das Dach komplett abgedeckt und bietet keinen Schutz mehr, ist die Wohnung unbewohnbar, kann die Miete um 100 Prozent gekürzt werden. Der Mieter muss den Vermieter über die Wohnungsmängel informieren. Diese Anzeigepflicht ist vor allem für die Fälle wichtig, in denen der Vermieter nicht am Ort wohnt. Eine Mietvertragsklausel, wonach das Mietminderungsrecht in Fällen höherer Gewalt eingeschränkt ist, ist unwirksam.     

Zur Sicherheit sollten Mieter Fotos von den Wohnungsmängeln machen, um Umfang und Ausmaß später notfalls beweisen zu können. 

   

Schadenersatz  

Schadenersatzansprüche des Mieters gegen den Vermieter sind im Regelfall ausgeschlossen. Der Vermieter muss normalerweise auch keine Vorkehrungen gegen ganz seltene und ungewöhnliche Naturkatastrophen treffen. Anders allenfalls, wenn die Wohnung bekanntermaßen in einem Überschwemmungsgebiet liegt.       

Schadenersatz käme in Betracht, wenn der Vermieter mit der Beseitigung der Mängel in Verzug gerät und dadurch zusätzliche Schäden am Mieterinventar entstehen.

 

Vollständige Zerstörung der Mietsache

Bei einer vollständigen Zerstörung der Mietsache endet die Verpflichtung des Vermieters zur Gebrauchsüberlassung. Der vollständigen Zerstörung, das heißt dem Totalverlust des Gebäudes ist es gleichzusetzen, wenn das Haus so beschädigt ist, dass es abgerissen werden muss. In diesen Fällen endet das Mietverhältnis, der Mieter ist natürlich von der Mietzahlung befreit, er hat aber keinen Anspruch darauf, dass der Vermieter eine Ersatzwohnung stellt.

 

Teilweise Zerstörung der Mietsache

Ist das Gebäude beschädigt, ggf. auch stark beschädigt, ist der Vermieter grundsätzlich verpflichtet, Haus oder Wohnung wieder aufzubauen bzw. zu reparieren. Dies gilt nicht, wenn die Grenze des wirtschaftlich Zumutbaren überschritten wird. Diese „Opfergrenze“ ist dann überschritten, wenn ein krasses Missverhältnis zwischen dem Instandsetzungsaufwand, dem Nutzen der Instandsetzung für den Mieter sowie dem Wert des Mietobjektes einerseits und den zu erzielenden Mieteinnahmen andererseits besteht. Der Mieteranspruch auf Reparatur kann dann treuwidrig sein, wenn ein krasses Missverhältnis zwischen Reparaturaufwand einerseits und dem Nutzen der Reparatur sowie der Miethöhe andererseits besteht. 

In diesen Fällen spricht man von einem „Wegfall der Geschäftsgrundlage“, die eine Vertragsanpassung erforderlich macht. Das kann bedeuten, dass der Mieter von seinem Vermieter eine gleichwertige Ersatzwohnung aus dessen Wohnungsbestand fordern kann. Ist dies nicht möglich oder auch eine andere Form der Vertragsanpassung dem Vermieter nicht zumutbar, dann kommt als letzte Möglichkeit eine Kündigung des Mietvertrages in Betracht.       

 

Kündigungsrechte für Mieter

Der Mieter hat das Recht, bei gravierenden Sturm- oder Hochwasserschäden den Mietvertrag fristlos wegen Gesundheitsgefährdung zu kündigen. Beispielsweise dann, wenn Schlamm und Fäkalien in der Wohnung stehen und es dem Vermieter nicht gelingt, die Mieträume relativ kurzfristig wieder in einen brauchbaren, das heißt vermietbaren Zustand zu versetzen.  

Eine fristlose Kündigung kommt auch in Betracht, weil dem Mieter der vertragsgemäße Gebrauch der Wohnung nicht möglich ist. Voraussetzung ist, dass der Vermieter auch nach einer angemessenen Frist nicht in der Lage ist, das Mietobjekt ohne gravierende Mängel wieder zur Verfügung zu stellen.

Betriebskosten

Betriebskosten, wie Wasser, Abwasser, Grundsteuer, Versicherung oder Hausmeister, müssen  Mieter nach Darstellung des DMB-Mieterverein Gotha und Umgeb. e.V. zusätzlich zur Miete nur zahlen, soweit dies im Mietvertrag vereinbart ist, die Kosten tatsächlich anfallen und es sich um Kosten handelt, die in der Betriebskostenverordnung aufgelistet sind.

Ist im Mietvertrag geregelt, dass der Mieter „sämtliche Betriebskosten“ oder „Betriebskosten gemäß der Betriebskostenverordnung“ zahlen muss, kann der Vermieter alle anfallenden Betriebskosten auf den Mieter abwälzen.

Vielfach sind in Mietverträgen aber auch alle Betriebskostenarten einzeln aufgeführt und die Vertragsparteien müssen ankreuzen, welche Kosten tatsächlich zusätzlich zur Miete gezahlt werden sollen. Werden hier nur einzelne Kostenarten angekreuzt, dürfen auch nur diese Kosten umgelegt werden. Das Gleiche gilt, wenn im Mietvertrag vereinbart wurde, dass zusätzlich zur Miete die „nachfolgend genannten Betriebskosten“ vom Mieter zu zahlen sind. Betriebskosten, die dann nicht im Vertrag genannt sind, dürfen in der Betriebskostenabrechnung des Vermieters nicht auftauchen.

Betriebskosten, die in diesen Fällen nach Abschluss des Mietvertrages neu entstehen, zum Beispiel durch die erstmalige Beauftragung eines Gärtners oder Hausmeisters, sind grundsätzlich nur umlagefähig, wenn im Mietvertrag ausdrücklich vereinbart ist, dass „neu entstehende Betriebskosten“ auf den Mieter umlegbar sind. Diese so genannte Öffnungsklausel hilft dem Vermieter aber nicht, wenn er beim Abschluss des Mietvertrages einzelne Betriebskostenarten „vergessen“ hat. Betriebskosten, die schon beim Vertragsabschluss anfielen, sind keine neuen Betriebskosten.

Die Betriebskostenverordnung nennt 17 verschiedene Betriebskostenarten. Nummer 17 sind die „sonstigen Betriebskosten“. Will der Vermieter „sonstige Betriebskosten“ abrechnen, muss im Mietvertrag konkret angegeben sein, welche Betriebskostenarten als „sonstige Betriebskosten“ auf die Mieter umgelegt werden sollen. Hier reicht dann nach Informationen des DMB-Mieterverein Gotha und Umgeb. e.V. die Vereinbarung, wonach der Mieter „sämtliche Betriebskosten“ zahlen muss, nicht mehr aus.

Rauchen

Rauchen in der Wohnung ist erlaubt und vom so genannten vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache gedeckt. Auch über einen Formularmietvertrag kann ein Rauchverbot für die Mietwohnung nach Angaben des DMB-Mieterverein Gotha und Umgeb. e.V.  nicht wirksam vereinbart werden. Zulässig sind aber Vorgaben und Regelungen im Mietvertrag, dass in Gemeinschaftsräumen, Hausfluren oder im Aufzug nicht geraucht werden darf.

Kommt es allerdings durch exzessives Rauchen zu derart gravierenden Verschlechterungen in der Wohnung, dass die Schäden durch normale Schönheitsreparaturen, das heißt Anstreichen, Tapezieren und Lackieren, nicht mehr beseitigt werden können, hat der Vermieter Schadensersatzansprüche gegenüber dem rauchenden Mieter. Das Landgericht Hannover (12 S 9/13) sprach dem Vermieter beispielsweise Schadensersatz in Höhe von 3.439,16 Euro zu, weil nach dem Auszug des Mieters umfassende Instandsetzungsarbeiten notwendig wurden. Allein durch ein Überstreichen bzw. Neutapezieren war keine Wiederherstellung der Wohnung möglich. Von der Versottung mit Nikotin waren Wände und Decke, der dahinterliegende Putz und entsprechende Lacke betroffen.

Auch auf Balkonen und Terrassen darf grundsätzlich geraucht werden. Unwesentliche Geruchsbelästigungen muss ein Nachbar hinnehmen. Kommt es aber zu wesentlichen Beeinträchtigungen, kann nach einer Entscheidung des Bundesgerichtshofs (BGH V ZR 110/14) das Rauchen auf dem Balkon zeitlich beschränkt werden. Können sich die Nachbarn nicht verständigen, muss - so der DMB-Mieterverein Gotha und Umgeb. e.V. - ein Gericht entscheiden. Das Landgericht Dortmund (1 S 451/15) erklärte: Das Rauchen auf der Terrasse ist verboten in der Zeit von 0 bis 3 Uhr, 6 bis 9 Uhr, 12 bis 15 Uhr und 18 bis 21 Uhr. Hält sich der rauchende Nachbar nicht an diese Zeiten, droht ein Ordnungsgeld bis zu 250.000 Euro (das entspricht dem Gegenwert von etwa 40.000 Schachteln Zigaretten).

 

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