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Wir freuen uns, dass Sie unsere Internet-Präsenz besuchen. Als moderner Verein wollen wir Sie gerne auch Online mit Informationen rund um unseren Verein und unser Tätigkeitsfeld versorgen.

Wenn Sie unseren Verein noch gar nicht kennen, und erst im Internet von uns erfahren haben würden wir uns freuen, von Ihnen zu hören! Bitte lassen Sie uns Ihre Wünsche und Fragen wissen, gerne beraten wir Sie ausführlich unter den Kontakten:

Mieterverein Gotha und Umgebung e.V.
Justus-Perthes-Straße 11
99867 Gotha
Telefon: +49 (0) 36 21 / 400 1 84
Fax: +49 (0) 36 21 / 7 333 72

E-Mail: Mieterverein[dot]Gotha[at]t-online[dot]de

Gläubiger-Identifikationsnummer
DE95ZZZ00000189058

Öffnungszeiten

Montag & Dienstag
08:00 bis 16:00 Uhr

Mittwoch
08:00 bis 12:00 Uhr & 13:00 bis 19:00 Uhr

Donnerstag
08:00 bis 14:30 Uhr

Freitag
08:00 bis 12:00 Uhr

(Termine zur Rechtsberatung nur nach Vereinbarung)

Telefonische Rechtsauskünfte für Mitglieder

Montag
12:00 bis 13:00 Uhr,
Herr Warmbold

Mittwoch
14:00 bis 15:00 Uhr,
Herr Sprang

 

aktuelles

 

Immer öfter starke Unwetter

Rechte und Pflichten bei Schäden

 

Sturm, Hagel, Starkregen und Überschwemmungen können schwerste Schäden anrichten. Schäden, Einbußen und Sorgen um die Wiederherstellung der Wohnungen und Häuser treffen Mieter und Vermieter gleichermaßen. Daher stehen die Mietvertragsparteien vor einer gemeinsamen Aufgabe, die möglichst einvernehmlich gelöst werden sollte.

Der Deutsche Mieterbund informiert über die wichtigsten Rechte und Pflichten von Mietern und Vermietern in einer solchen Situation:

Reparatur- und Instandsetzungsanspruch des Mieters  

Gebäudeschäden und Wohnungsschäden durch Sturm, Hagel oder eingedrungenes Wasser muss der Eigentümer und Vermieter beseitigen. Auch für das Abpumpen des Wassers aus den Kellern und ggf. den Wohnungen ist der Vermieter verantwortlich, genauso wie für das Trockenlegen der Wohnung.          

In den Mietwohnungen selbst muss der Vermieter im Übrigen nur Schäden an den mitvermieteten Gegenständen übernehmen. Das können Einbauküchen, Elektrogeräte, Teppichböden usw. sein.     

Schäden an sonstigen Einrichtungsgegenständen, am Mobiliar bzw. am Eigentum des Mieters muss dieser selbst beseitigen und auch selbst bezahlen.

Versicherungen, wie die Hausrat- oder Wohngebäudeversicherung, treten für Sturmschäden grundsätzlich ein, nicht aber für reine Hochwasserschäden. Versichert sind hier im Regelfall nur Leitungswasserschäden bzw. Schäden auf Grund eines Wasserrohrbruchs. Hochwasserschäden sind allenfalls versichert, wenn die Versicherung Elementarschäden einschließt.

                                  

Mietminderung

Solange die Wohnung auf Grund der Unwetterschäden nicht oder nur eingeschränkt nutzbar ist, hat der Mieter das Recht zur Mietminderung. Steht die Wohnung beispielsweise vollständig unter Wasser oder ist das Dach komplett abgedeckt und bietet keinen Schutz mehr, ist die Wohnung unbewohnbar, kann die Miete um 100 Prozent gekürzt werden. Der Mieter muss den Vermieter über die Wohnungsmängel informieren. Diese Anzeigepflicht ist vor allem für die Fälle wichtig, in denen der Vermieter nicht am Ort wohnt. Eine Mietvertragsklausel, wonach das Mietminderungsrecht in Fällen höherer Gewalt eingeschränkt ist, ist unwirksam.     

Zur Sicherheit sollten Mieter Fotos von den Wohnungsmängeln machen, um Umfang und Ausmaß später notfalls beweisen zu können. 

   

Schadenersatz  

Schadenersatzansprüche des Mieters gegen den Vermieter sind im Regelfall ausgeschlossen. Der Vermieter muss normalerweise auch keine Vorkehrungen gegen ganz seltene und ungewöhnliche Naturkatastrophen treffen. Anders allenfalls, wenn die Wohnung bekanntermaßen in einem Überschwemmungsgebiet liegt.       

Schadenersatz käme in Betracht, wenn der Vermieter mit der Beseitigung der Mängel in Verzug gerät und dadurch zusätzliche Schäden am Mieterinventar entstehen.

 

Vollständige Zerstörung der Mietsache

Bei einer vollständigen Zerstörung der Mietsache endet die Verpflichtung des Vermieters zur Gebrauchsüberlassung. Der vollständigen Zerstörung, das heißt dem Totalverlust des Gebäudes ist es gleichzusetzen, wenn das Haus so beschädigt ist, dass es abgerissen werden muss. In diesen Fällen endet das Mietverhältnis, der Mieter ist natürlich von der Mietzahlung befreit, er hat aber keinen Anspruch darauf, dass der Vermieter eine Ersatzwohnung stellt.

 

Teilweise Zerstörung der Mietsache

Ist das Gebäude beschädigt, ggf. auch stark beschädigt, ist der Vermieter grundsätzlich verpflichtet, Haus oder Wohnung wieder aufzubauen bzw. zu reparieren. Dies gilt nicht, wenn die Grenze des wirtschaftlich Zumutbaren überschritten wird. Diese „Opfergrenze“ ist dann überschritten, wenn ein krasses Missverhältnis zwischen dem Instandsetzungsaufwand, dem Nutzen der Instandsetzung für den Mieter sowie dem Wert des Mietobjektes einerseits und den zu erzielenden Mieteinnahmen andererseits besteht. Der Mieteranspruch auf Reparatur kann dann treuwidrig sein, wenn ein krasses Missverhältnis zwischen Reparaturaufwand einerseits und dem Nutzen der Reparatur sowie der Miethöhe andererseits besteht. 

In diesen Fällen spricht man von einem „Wegfall der Geschäftsgrundlage“, die eine Vertragsanpassung erforderlich macht. Das kann bedeuten, dass der Mieter von seinem Vermieter eine gleichwertige Ersatzwohnung aus dessen Wohnungsbestand fordern kann. Ist dies nicht möglich oder auch eine andere Form der Vertragsanpassung dem Vermieter nicht zumutbar, dann kommt als letzte Möglichkeit eine Kündigung des Mietvertrages in Betracht.       

 

Kündigungsrechte für Mieter

Der Mieter hat das Recht, bei gravierenden Sturm- oder Hochwasserschäden den Mietvertrag fristlos wegen Gesundheitsgefährdung zu kündigen. Beispielsweise dann, wenn Schlamm und Fäkalien in der Wohnung stehen und es dem Vermieter nicht gelingt, die Mieträume relativ kurzfristig wieder in einen brauchbaren, das heißt vermietbaren Zustand zu versetzen.  

Eine fristlose Kündigung kommt auch in Betracht, weil dem Mieter der vertragsgemäße Gebrauch der Wohnung nicht möglich ist. Voraussetzung ist, dass der Vermieter auch nach einer angemessenen Frist nicht in der Lage ist, das Mietobjekt ohne gravierende Mängel wieder zur Verfügung zu stellen.

Verwaltungskosten

Verwaltungskosten sind keine Betriebskosten, so bestimmt es das Gesetz. Das bedeutet, Verwaltungskosten dürfen nach Angaben des DMB-Mieterverein Gotha und Umgeb. e.V. nicht über die jährliche Betriebskostenabrechnung auf die Mieter abgewälzt werden. Diese gesetzliche Regelung gilt auch für Vermieter einer Eigentumswohnung. Selbst wenn dem Vermieter mit der Jahresabrechnung der Wohnungseigentümergemeinschaft Verwaltungskosten in Rechnung gestellt werden, darf er diese Kosten nicht an die Mieter weitergeben. Regelungen im Mietvertrag, die etwas anderes bestimmen, sind unwirksam.

Unwirksam ist nach einer Entscheidung des Bundesgerichtshofs (BGH VIII ZR 254/17) auch eine Mietvertragsklausel, wonach der Mieter neben der Grundmiete und den Betriebskostenvorauszahlungen noch eine Verwaltungskostenpauschale zahlen muss. Anders nur, wenn aus dem Mietvertrag klar hervorgeht, dass die Verwaltungskostenpauschale ein Teil der Grundmiete ist. Hier hatten Mieter und Vermieter eine Grundmiete (nettokalt) von 1.500 Euro vereinbart. Hinzu kamen Betriebskostenvorauszahlungen von 158 Euro, Heizkostenvorauszahlungen von 124 Euro und eine Verwaltungskostenpauschale von 35 Euro. Der Bundesgerichtshof erklärte, nach dem Gesetz seien mit der vereinbarten Miete grundsätzlich alle Kosten des Vermieters abgegolten. Eine Ausnahme gebe es nur für Betriebs- und Heizkosten, die zusätzlich zur Miete gefordert werden dürften. Verwaltungskosten seien aber keine Betriebskosten. Tatsächlich seien die Verwaltungskosten Bestandteil der Grundmiete. Zwar könne der Vermieter theoretisch angeben, wie er die Grundmiete intern kalkuliert habe, also zum Beispiel mit einer Verwaltungskostenpauschale. Mit der hier vereinbarten Pauschale sei aber offensichtlich nicht eine Offenlegung der internen Mietkalkulation beabsichtigt gewesen. Der Vermieter wollte zusätzlich zur Miete eine Verwaltungskostenpauschale kassieren und das sei unzulässig.

Haustür abschließen – oder nicht?

Es gibt keine gesetzliche Regelung, dass die Haustür eines Mehrfamilienhauses nachts abzuschließen ist. Viele Mietverträge oder Hausordnungen enthalten nach Angaben des DMB-Mieterverein Gotha und Umgeb. e.V. aber Klauseln, die Mieter verpflichten, beispielsweise ab 22 Uhr die Haustür zu verschließen. Streit darüber, ob eine derartige Vertragsvereinbarung wirksam und sinnvoll ist, entsteht dann nicht nur zwischen Mietern und Vermieter, sondern auch unter den Nachbarn im Haus. Hier prallen das Sicherungs- und Schutzinteresse der einen Seite vor unbefugtem Zutritt Dritter auf die Forderungen der anderen Mieter, der Fluchtweg müsse zum Beispiel im Brandfall offen bleiben.

Die Gerichte urteilen unterschiedlich. Das Landgericht Köln (1 S 201/12) hielt die Vertragsregelung, wonach die Erdgeschossmieter die Haustür im Winter ab 21 Uhr und im Sommer ab 22 Uhr zusperren müssen, für wirksam. Auch das Amtsgericht Hannover (144 C 8633/06) erklärte, dass Mietvertrag und Hausordnung vorgeben dürften, dass die Haustür aus Sicherheitsgründen nachts verschlossen werden muss. Dagegen erklärte das Amtsgericht Köln (203 C 319/16), es könne keine Pflicht zum Verschließen eines Fluchtweges geben. Und das Landgericht Frankfurt (2-13 S 127/17) hob den Beschluss einer Wohnungseigentümerversammlung auf, wonach die Haustür zwischen 22 und 6 Uhr abzuschließen sei. Durch das Abschließen der Haustür sei ein Verlassen des Gebäudes im Brandfall oder in einer anderen Notsituation nur möglich, wenn ein Schlüssel mitgeführt werde. Dies schränke die Fluchtmöglichkeit erheblich ein, weil gerade in Paniksituationen nicht sichergestellt sei, dass jeder Bewohner oder Besucher bei der Flucht einen Schlüssel griffbereit mit sich führe, so dass sich die abgeschlossene Haustür als tödliches Hindernis erweisen könnte.

Die widerstreitenden Interessen der Hausbewohner könnten nach Darstellung des DMB-Mieterverein Gotha und Umgeb. e.V. durch ein Haustürschließsystem mit einem Schnapp- oder Panikschloss unter einen Hut gebracht werden, das ein Verschließen der Haustür zulässt, auf der Innenseite aber ein Öffnen der Tür ohne Schlüssel ermöglicht. Der Vermieter ist allerdings nicht verpflichtet, nachträglich ein derartiges Haustürschließsystem zu installieren.

Kein Widerrufsrecht bei Mieterhöhungen

Wer als Verbraucher einen so genannten Fernabsatzvertrag zum Beispiel per Telefon, Post oder Email abschließt, hat ein Widerrufsrecht. Das ist auch der Fall, wenn er den Vertrag außerhalb der Geschäftsräume eines Unternehmers unterschreibt, zum Beispiel an der Haustür. Die Widerrufsfrist beträgt nach Angaben des DMB-Mieterverein Gotha und Umgeb. e.V. 14 Tage und verlängert sich um ein Jahr, wenn der Verbraucher nicht über seine Rechte informiert wird. Das gesetzliche Widerrufsrecht gilt auch für Mieter, als Verbraucher.

Der Bundesgerichtshof entschied aber, dass das Widerrufsrecht nicht für Mieterhöhungen gilt. Die Zustimmung zu einer Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete kann nicht widerrufen werden (BGH VIII ZR 94/17).

Hier hatte ein Mieter nach Darstellung des DMB-Mieterverein Gotha und Umgeb. e.V. zunächst der Mieterhöhung zugestimmt, dann seine Zustimmung widerrufen und - wie es das Gesetz vorsieht - zwischenzeitlich geleistete Zahlungen zurückgefordert, in diesem Fall Mieterhöhungsbeträge von rund 1.200 Euro. Der Bundesgerichtshof entschied, das Widerrufsrecht gelte zwar auch im Mietrecht, nicht aber bei Mieterhöhungen auf Vergleichsmiete. Hier sei der Mieter bereits ausreichend über die gesetzlichen Mieterhöhungsregelungen geschützt. Der Vermieter müsse seine Mieterhöhung schriftlich begründen und der Mieter habe während der Zustimmungsfrist ausreichend Zeit, abzuklären, ob er zustimmt oder nicht. Hier brauche er nicht noch ein zusätzliches Widerrufsrecht, das ihn vor Fehlentscheidungen aufgrund psychischen Drucks sowie typischerweise bestehenden Informationsdefiziten schützen soll, wenn ein „schneller“ Vertrag an der Haustür oder im Fernabsatz abgeschlossen wird.

Tod des Mieters

Stirbt der Mieter, ist das Mietverhältnis damit nicht automatisch beendet. Nach Angaben des DMB-Mieterverein Gotha und Umgeb. e.V. treten in diesen Fällen entweder andere Familienangehörige in das Mietverhältnis ein oder es wird mit überlebenden Mitmietern oder den Erben fortgesetzt.

Sind mehrere Personen gemeinsam Mieter, zum Beispiel Eheleute, die den Vertrag beide unterschrieben haben, wird das Mietverhältnis beim Tod eines Mieters mit dem Überlebenden fortgesetzt. Dieser kann das Mietverhältnis jedoch auch innerhalb eines Monats nach Kenntnis vom Tod des Mieters mit einer Frist von drei Monaten kündigen. Der Vermieter hat in diesen Fällen kein besonderes Kündigungsrecht.

Hat der Ehegatte mit dem Mieter einen gemeinsamen Haushalt geführt, den Mietvertrag ursprünglich aber nicht mitunterschrieben, tritt er nach dem Tod des Mieters in das Mietverhältnis ein. Das Mietverhältnis wird so weitergeführt, wie es zwischen Vermieter und dem verstorbenen Mieter bestanden hat. Das gleiche Recht steht dem eingetragenen Lebenspartner zu.

Wenn kein Ehepartner in das Mietverhältnis eintritt, können dies die Kinder oder andere Familienangehörige tun, die zusammen mit dem verstorbenen Mieter in einem gemeinsamen Haushalt gelebt haben. Wer in den Mietvertrag eingetreten ist, kann aber auch innerhalb eines Monats nach Kenntnis vom Tod des Mieters erklären, dass er das Mietverhältnis nicht fortsetzen will. Dann gilt der Eintritt als nicht erfolgt.

Wird das Mietverhältnis mit dem Ehegatten, dem Lebenspartner oder einem anderen Familienmitglied durch deren Eintritt in den Mietvertrag weitergeführt, kann der Vermieter innerhalb eines Monats nach Kenntnis von dem endgültigen Eintritt mit einer Frist von drei Monaten kündigen. Voraussetzung ist ein wichtiger Grund in der Person des Eintretenden bzw. ein Kündigungsgrund, wie Eigenbedarf.

Tritt niemand in das Mietverhältnis ein, zum Beispiel bei alleinstehenden Mietern, wird nach Darstellung des DMB-Mieterverein Gotha und Umgeb. e.V. das Mietverhältnis mit den Erben des Verstorbenen fortgesetzt. Der Erbe hat das Recht, das Mietverhältnis mit einer Frist von drei Monaten zu kündigen. Bis dahin muss er aber die Miete zahlen und ggf. auch einen Saldo aus der Betriebskostenabrechnung ausgleichen. Außerdem muss er die Wohnung so zurückgeben, wie im ursprünglichen Mietvertrag vereinbart, also unter Umständen im renovierten Zustand.

Mietvertrag

Jährlich werden in Deutschland etwa 1,8 bis 2 Millionen Mietverträge neu vereinbart. Oft machen Mieter nach Angaben des DMB-Mieterverein Gotha und Umgeb. e.V. aber schon beim Abschluss des Mietvertrages Fehler, die sich im Laufe der Mietzeit schnell rächen können. Dabei geht es zum Beispiel um die Dauer des Mietvertrages.

Im Regelfall schließen Mieter und Vermieter einen unbefristeten Mietvertrag ab. Dann läuft das Mietverhältnis so lange, bis einer der Vertragspartner den Mietvertrag kündigt. Der Mieter kann immer mit einer Kündigungsfrist von 3 Monate kündigen, irgendwelche Kündigungsgründe braucht er nicht. Der Vermieter kann nur kündigen, wenn er einen Kündigungsgrund hat - wenn der Mieter die Vorgaben des Mietvertrages verletzt, die Miete ständig unpünktlich oder überhaupt nicht zahlt, oder bei Eigenbedarf. Der Vermieter muss gestaffelte Kündigungsfristen einhalten, die von der Wohndauer des Mieters abhängen. Bei einer Wohndauer bis zu 5 Jahren beträgt die Kündigungsfrist 3 Monate, dauert das Mietverhältnis länger als 5 Jahre, ist eine Kündigungsfrist von 6 Monaten und bei einer Wohndauer von mehr als 8 Jahren eine Kündigungsfrist von 9 Monaten einzuhalten.

Mieter und Vermieter können aber auch von vorn herein einen Zeitmietvertrag vereinbaren, bei dem die konkrete Mietzeit von vorn herein festgelegt wird und das Vertragsende konkret vorgegeben wird. Es reicht aber nicht aus, nur den Vertragsbeginn und das Vertragsende konkret zu bestimmen. Weitere Voraussetzung für einen wirksamen qualifizierten Zeitmietvertrag ist nach Informationen des DMB-Mieterverein Gotha und Umgeb. e.V., dass der Vermieter einen Grund für die zeitliche Befristung angibt. Grund kann sein, dass der Vermieter nach Ablauf des Zeitmietvertrages selbst in die Wohnung ziehen will bzw. ein naher Familienangehöriger oder dass er das Haus oder die Wohnung danach komplett umbauen will und die Wohnung dann unbewohnbar ist. Steht nur im Mietvertrag, dass das Mietverhältnis von ... bis ... läuft und sind keine Gründe für die Befristung angegeben, ist kein wirksamer Zeitmietvertrag vereinbart worden. Dass Mietverhältnis wird dann wie ein unbefristetes Mietverhältnis behandelt.

Mieter und Vermieter können aber auch einen unbefristeten Mietvertrag abschließen und für die Dauer von höchstens 4 Jahren einen Kündigungsverzicht oder -ausschluss vereinbaren. Folge ist, dass weder der Mieter noch der Vermieter für die Dauer des vereinbarten Kündigungsverzichts eine Kündigung aussprechen können. Nach Ablauf des beispielsweise 3-jährigen Kündigungsverzichts wird das Mietverhältnis ganz normal wie ein unbefristetes Mietverhältnis fortgesetzt.

 

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